В чей кошелёк попадут наши деньги?
Буква закона
Сегодня капитального ремонта домов как такового не производится: меняются те элементы, которые необходимо заменить в первую очередь, например, крыша или подвальные коммуникации, и, собирая деньги за капремонты, управляющие компании, как правило, «размазывают» их на ремонт подъездов или другие нужды. Естественно, жителей это не устраивает, они обвиняют во всём УК или местную администрацию.
Меж тем Федеральный закон № 271-ФЗ, вступивший в действие 28 декабря 2012 года, регламентирует порядок финансирования капитального ремонта жилых многоквартирных домов (МКД) собственниками жилья.
Сколько же нужно средств на капремонт? По данным российской Счётной палаты — порядка 6—7 трлн. рублей в масштабах страны, то есть бюджет небольшого государства на несколько лет. Чтобы накопить такие средства, собирать по несколько рублей с квадратного метра придётся несколько столетий, да и то накопленное будет подчистую съедать инфляция.
Именно поэтому было принято решение о выделении затрат на капремонт в отдельную статью и об увеличении собираемых на эти нужды сумм до каких-то разумных пределов. Собирать взносы начнут с 2014 года, до этого времени региональные и муниципальные администрации должны разработать методики определения их размера в соответствии с местными условиями.
Эксперты считают, что минимальный тариф, вероятнее всего, будет варьироваться в пределах от 6 до 10 рублей с 1 кв. м площади в месяц, в зависимости от региона. Некоторые эксперты говорят о 12 рублях, и все сходятся во мнении, что в городах-миллионниках расценки на капремонт для собственников жилья будут в целом более высокими, чем в среднем по стране, а в столицах — близки к верхней планке.
Цифры — в реальные деньги
Компенсировать затраты можно, сократив потребление основных ресурсов. В первую очередь это относится к отоплению, как самой дорогой статье коммунальных расходов. Для этого нужно дать людям возможность регулировать своё потребление тепла самостоятельно.
Однако это требует комплексной модернизации отопительной системы большинства жилых зданий старой постройки, осуществить которую как раз и можно в ходе капитального ремонта. Специалисты предлагают установить индивидуальный тепловой пункт, который будет регулировать подачу тепла на уровне дома. Установить автоматические балансировочные клапаны, равномерно распределяющие тепло по дому. Если дополнительно оснастить их специальными термостатическими элементами, то можно осуществлять более тонкое регулирование режима отопления дома, что ещё больше снизит общий расход тепла. Наконец, на каждом отопительном приборе в квартирах в соответствии с действующими нормативами должен обязательно присутствовать автоматический радиаторный терморегулятор.
Правда, сегодня нередко высказываются опасения, что даже тех денег, которые будут собирать на капремонт по новой схеме, может не хватить на столь масштабные мероприятия. Но в этом случае собственники должны задуматься об использовании других источников финансирования. При этом модернизацию можно проводить поэтапно. «Наша новая УК нашла интересный способ решения финансовой проблемы. Общедомовой теплосчётчик установила в кредит и начисляет плату за отопление по нормативу, а сэкономленные средства направляет на погашение кредита. В результате утепления торца дома сумма сэкономленного на отоплении ещё возросла. То есть в течение двух лет за счёт экономии на тепле уже выполнено ремонтных работ на 600 000 рублей и погашено более 400 000 рублей кредита», — делится опытом екатеринбуржец пенсионер Валерий БОБКОВ.
Общая экономия на платежах за отопление достигает 40—50%, при этом окупаемость модернизации составляет в среднем 2—3 года. Превратить эти цифры в реальные деньги можно, только наладив учёт тепла, причём поквартирный, который позволит каждому собственнику самостоятельно регулировать свои затраты на отопление.
На чей счёт положить
У многих горожан сегодня вызывает вопросы финансовая стабильность управляющих компаний. Имеют место случаи мошенничества со стороны УК (преднамеренное банкротство, фиктивные договоры подряда с фирмами-однодневками и т. п.), при которых похищаются средства, собранные на обеспечение работ по содержанию жилья. Однако есть ответ и на этот вопрос. Для того чтобы ликвидировать саму возможность такого рода злоупотреблений, власти субъектов РФ теперь могут создавать централизованные фонды, в которых будут аккумулироваться средства на капремонт общего имущества многоквартирных домов. Финансирование этих фондов должно происходить за счёт ежемесячной платы на капитальный ремонт, вносимой в них жителями определённой территории (района, муниципального образования и т. п.). Правда, региональные власти имеют право применить и децентрализованную систему, тогда аккумулирование средств будет осуществляться на специальных банковских счетах УК и товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Система заработает, если контроль за распределением средств и выполнением ремонтных работ сделать прозрачным, замкнув его на самих собственников жилья, как того и требует логика рынка. Это мы нанимаем управляющую компанию, это наши дома и наши деньги, следовательно, и распоряжаться всем этим должны мы, по собственному усмотрению, а роль мэрии или управы — это роль наблюдателя или арбитра в разрешении спорных ситуаций. Если построить систему организации капремонта таким образом, то заинтересованность жителей в его финансировании повысится, а вопросов и недоверия у них будет гораздо меньше.
Помимо прочего, ФЗ № 271 вносит поправки и в Налоговый кодекс, согласно которым деньги, собираемые УК, ТСЖ и жилищными кооперативами (ЖК) на нужды капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, не облагаются налогами. Это также было одной из причин выделения этих средств отдельной строкой в счетах за коммунальные услуги.
Мнения
Много вопросов, а ответов пока нет
Председатель совета директоров группы компаний «Управляющая жилищная компания «Территория» Дмитрий СЕНЬ:
— Статья «капитальный ремонт» есть сегодня в большинстве квитанций жителей Екатеринбурга и составляет 4,55 руб./м2. И деньги эти как раз собираются на счетах управляющих компаний. Статья «содержание жилья» не имеет никакого отношения к понятию «коммунальный платёж или платеж на капитальный ремонт». Содержание — это ежедневная работа лифтов, дворников, уборщиц, слесарей, это лампочки и ремонтные материалы, вывоз мусора и снега, покос травы и прочая работа.
А вот Федеральный закон № 271-ФЗ говорит совсем о другом. Кратко его суть сводится к тому, что управляющие компании с 2014 года не будут больше ни начислять, ни собирать, ни хранить на своих счетах деньги на расходы по капитальному ремонту. При этом будут созданы региональные операторы, которые сами будут начислять, выдавать квитанции, собирать и хранить средства на капремонт. Кроме того, они — региональные операторы — и будут заказчиками работ по капитальному ремонту и его техническими контролёрами. Они будут нанимать и согласовывать подрядчиков и рассматривать заявки от УК и ТСЖ. Этим же операторам, вероятно, будут доставаться федеральные деньги на капремонт. Средства региональным операторам действительно пойдут с 2014 года. Вероятно, потому, что вызывает сомнение финансовая стабильность и профессиональная компетентность управляющих компаний, и было принято решение об ином способе сбора и хранения денег на капитальный ремонт.
Однако у специалистов УК и жителей также есть сомнения по поводу «единого места хранения денег на капремонт» в части доверия. Не секрет, что даже из Пенсионного фонда РФ крадут миллиарды безвозвратно, в министерстве обороны процветало воровство, и примеров таких немало. Чем же вновь созданный региональный оператор может подтвердить свою будущую «непорочность»? Тем более что в законе неясен механизм финансирования собственной деятельности этого оператора. Короче, где они будут брать деньги на зарплату, содержание своих офисов, и какая это будет зарплата? На мой взгляд, в одном месте соберут много денег и… в один прекрасный момент мы узнаем о каком-нибудь Лёне Голубкове, которого потом посадят на несколько лет. А денег уже не будет! Чем эта схема безопасней, чем банкротство УК, собиравшей деньги на капремонт? Пока нет ответов.
Нужен контроль самих собственников
Адвокат Андрей САУНИН:
— Данная проблема актуальна для многоквартирных домов, в которых имущество принадлежит частным лицам. Потому как для муниципального и специализированного фонда законодательством обязанность по осуществлению капитального ремонта возложена на соответствующие органы и организации, в собственности которых находятся дома (п.п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).
Считаю, что принятие Федеральный закон № 271-ФЗ было обусловлено существующей ситуацией. Вместе с тем, у собственников и до закона имелись механизмы решения проблемы, связанной с организацией капитального ремонта. Но, как правило, собственники помещений не предпринимали активных действий по расчёту необходимых платежей и порядка проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Теперь за собственников решил законодатель. Закон № 271-ФЗ определил не только порядок финансирования капитального ремонта жилых многоквартирных домов (МКД) собственниками жилья, но также отнёс к полномочиям органов государственной власти определение порядка установления необходимости проведения капремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Моё мнение: только организованный контроль самих собственников за качеством предоставления услуг управляющими компаниями, выполнением функций правлением ТСЖ окажет реальное воздействие на то, в каком виде будет содержаться общее имущество дома. Создание задолженности по коммунальным услугам — не самая эффективная борьба с недобросовестными компаниями.
