Продавец всегда прав

Особенно если его товар — недвижимость.

По его правилам покупатель просто вынужден играть. Сам же продавец играет по правилам, которые ему диктует макроэкономика. «Почему курс доллара поднял спрос на уральские стройки?» — на этот вопрос на пресс-завтраке, который состоялся в понедельник, 24 ноября, в отеле «Центральный» (ул. Малышева, 74), попытались ответить финансовые аналитики, строители и брокеры.

Прежде чем обсуждать проблему, нужно задать исходные параметры. В Екатеринбурге в последнее время ежегодно сдаётся примерно по миллиону квадратных метров жилой площади, средняя стоимость одного — около 65 000 рублей. Пустующих квартир в целом немного. Большое число людей арендуют жилплощадь. Как справедливо заметил коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость Урала» Руслан МУЗАФАРОВ, «Екатеринбург намерен достигнуть численности 1,5 млн. жителей. Но по факту в нём уже давно проживает почти 2 млн. человек».

Значит, как центр привлечения инвестиций город интересен, а, как подчеркнул финансовый аналитик Константин СЕЛЯНИН, «недвижимость является товаром массового спроса». По его словам, около 75—80% россиян (по опросам) желали бы улучшения жилищных условий, но не могут себе этого позволить. Он заметил также, что цены продаж повсеместно «привязаны» к доллару, и поэтому экономический закон «спрос определяет предложение» в России не работает.

С ним вступил в полемику аналитик по рынку недвижимости Александр МАТОФАЕВ. Он утверждает, что, оценивая рынок недвижимости, некорректно брать за основу среднестатистические доходы екатеринбуржца. Он привёл примеры из своей практики и заявил, что летом спрос на квартиры увеличивается в уральской столице примерно на 20% — за счёт иногородних приобретателей. И если есть спрос на квадратный метр по 65 000 рублей и выше, то застройщикам нет необходимости эту цену снижать.

Константин Селянин привёл в пример Испанию, где цена квадратного метра много ниже, чем в России. На что ему резонно ответили, что за рубежом ставка долгосрочного банковского кредита составляет не более 3%, а в России его сложно найти на два-три года дешевле, чем под 12%. От себя добавим: хотелось бы, чтобы у нас были испанские зимы и наши строители не «заморачивались» утеплителями да прокладкой коммунальных сетей в подземном варианте…

Кстати, попутно в ходе дискуссии было развеяно несколько мифов. Первый — о том, что жильё в Екатеринбурге на стадии закладки фундамента по дешёвке скупают спекулянты-инвесторы, чтобы продать его после окончания строительства дороже. Инвестиционных капиталов, когда квартиры используются как выгодное средство вложения денег, на екатеринбургском рынке недвижимости не более 10%. И второй — о том, что город беспрепятственно может расти в высоту и строить жилые высотки. Дело в том, что строители, приобретая участок под застройку, ориентируются на его площадь — существуют нормативы по площади под стоянки автомашин, детские площадки и прочие социальные объекты. И чем выше строится дом, чем больше в нём будет жить людей, тем больше должен быть и участок под застройку. Поэтому в высотках чрезвычайно популярны «апартаменты» — на них эти нормативы не распространяются. О потребителе при этом мало кто задумывается. Меж тем ВЕ предостерегал читателей об опасностях приобретения такого жилья в номере за 7 ноября, в статье «Срываем маску с красивого термина «апартаменты».

Руслан Музафаров отметил также, что к валютному рынку привязана не только цена на долгосрочные кредиты, но и требования, которые покупатель предъявляет к комфортности — чем она выше, тем больше в ней составляющих, приобретаемых по импорту. От колебаний на валютном рынке сильно зависит и цена на горюче-смазочные материалы, которых во время строительства и отделки домов расходуется очень много.

На самый главный вопрос: «Будут ли в связи с падением доходов населения, которое фиксирует Росстат, падать цены на жильё?» эксперты ответили отрицательно. Хотя и допустили, что застройщики, чтобы не снижать объёмов, будут применять при продаже недвижимости самые разные маркетинговые комбинации: предоставлять рассрочки в платежах, более активно продвигать продажи квартир на стадии закладки дома, фиксируя при этом цену за квадратный метр, и тому подобные. И цены всё равно диктовать будут они, потому что продавец не станет продавать свой товар дешевле, чем он для него стоил.