Планов — громадьё. Барьеров — тоже

Времена тотального государственного финансирования проектов капитального строительства канули в Лету. Нынче процессом рулит Его Величество Застройщик — либо как самостоятельная хозяйственная единица, либо в составе СРО, которых на Среднем Урале сегодня насчитывается целых шесть. Шесть саморегулируемых строительных организаций на 2 800 предприятий — если верить координатору Национального объединения строителей по УрФО Сергею ЛЕКОМЦЕВУ, который озвучил эти цифры на пресс-конференции «Строительный комплекс региона сегодня: тенденции, ключевые проблемы и перспективы развития», состоявшейся во вторник в ИА «Интерфакс-Урал». Много это или мало? В данном случае — неважно. Важно иное: может современная строительная индустрия при реализации градостроительной политики обойтись своими финансовыми резервами, или ей требуется помощь государства в виде субсидий, траншей и кредитов под госгарантии?

Ответ на этот вопрос кроется, как дьявол из поговорки, в деталях. Точнее, в нормативах, которые в этом году назначила Москва правительству Свердловской области: возвести в городах и весях Среднего Урала не меньше 2 100 000 кв. метров одного только жилья. Если, упаси создатель, будет построено меньше — с мечтой о федеральных субсидиях в строительную сферу область может распрощаться. На данный момент из этой нормы сдано в строй всего 409 000 «квадратов», или 1 550 объектов, причём добрая половина (217 000 кв. метров) — в Екатеринбурге. Общая стоимость всего построенного в первом полугодии 2012 года — 46 млрд. рублей. Это совокупные вложения — от застройщиков, от инвесторов, ну и из бюджета немного, в основном на социально значимые объекты вроде домов для бюджетников, ветеранов и прочих незащищённых слоёв населения. Значит, на то, чтобы уложиться в спущенный сверху норматив, нужно потратить в 3 раза больше — хотя бы для того, чтобы планы областного правительства, озвученные на пресс-конференции устами министра строительства Сергея ФЁДОРОВА, из сказки превратились в быль.

А планы-то весьма грандиозные: к 2020 году увеличить объёмы сдачи жилья до показателя 4 800 000 кв. метров. То есть — по квадратному метру на жителя области. И строить это жильё будут не на давно и прочно освоенных городских территориях с проложенными коммуникациями, а на окраинах, расширяя таким образом границы городской черты. Причём, по словам Сергея Фёдорова, 60% этого «окраинного» жилья будут составлять малоэтажные дома коттеджного типа — вроде тех, что сегодня возводятся в Светлореченском, Медном-2 и Истоке. Площадок для подобной застройки чисто теоретически много, особенно на неосвоенных территориях муниципального образования «город Екатеринбург»: по Тюменскому тракту — до Белоярки, по Московскому — до Дегтярска, по Полевскому и Челябинскому — аж до Сысерти. Строй—не хочу. Но есть одно «но»: на гектаре земли можно возвести всего 1 000 кв. метров малоэтажного жилья (при том, что многоэтажка, построенная на том же гектаре, даст 18 000 «квадратов») — плюс нужно проложить на «целину» дороги и инженерные сети. А это — дополнительные и очень серьёзные расходы. В одном только Медном-2 на расчистку площадки от залежей торфа и прокладку дорог может уйти не меньше 1, 7 млрд. рублей. Получается, что для бюджета компании-застройщика работа на коттеджном посёлке выйдет в 18 раз дороже, чем на новостройке в центре города. А «отбить» эти космические затраты застройщик может только одним способом: продажей новостроек на рынке недвижимости. По нынешним ценам, да-да. И с нынешними процентами по ипотеке. Стоит ли удивляться, что в таких немаленьких городах области, как Каменск-Уральский, Богданович и Камышлов, многие новостройки до сих пор не заселены — ведь квадратный метр в них стоит 32 000 рублей, а потенциальные потребители готовы заплатить в крайнем случае 28 000, а в идеале — не больше 22 000 рублей. Рокфеллеров, как известно, в глубинке не водится.

Главный закон рыночной экономики не в силах отменить даже указ Президента: предложение рождает спрос. А спрос подстёгивается ростом покупательной способности населения. Застройщик естественным образом хочет при продаже новостроек покрыть свои затраты — так может, пора уже подумать, как эти затраты минимизировать? Не будем изобретать велосипед и открывать Америку — минимизировать себестоимость строительства можно либо удешевлением стройматериалов, либо упрощением процедур с получением землеотвода, прокладкой и подключением сетей. По словам вице-президента Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей Валерия АНАНЬЕВА, дефицита стройматериалов сегодня в Свердловской области нет, более того — мы их даже экспортируем в соседние регионы. В одном только Екатеринбурге работает больше десятка цементных мини-заводов — а значит, этот цемент куда дешевле, чем у соседей. Но цемент, камень, керамика, пластик и прочие полезные в строительном деле девайсы — это всего 40% себестоимости цикла. А вот среднее количество бюрократических процедур, которые застройщик должен пройти перед тем, как зайти на площадку и начать рыть котлован под фундамент будущего дома, приближается к сотне, что естественным образом удлиняет время строительства, а значит, и увеличивает себестоимость. И сократить все эти хождения по кругам бумажно-чиновничьего ада может только одно: совершенствование законов и разработка действенных инструментов их реализации.

А это уже прерогатива законодательной власти, которой сегодня, увы, не до строителей. Жаль. Ведь 2020 год уже не за горами. А что это за год, лишний раз объяснять нет смысла: это год ЭКСПО. На проведение которой претендует Екатеринбург — и эту претензию активно поддерживают и областные, и федеральные власти. А это значит, что увеличение темпов строительства в нашем городе — уже не узко-муниципальная, а общенациональная стратегическая задача. И для её решения нужно по большому счёту не так уж много: нормальные законы, минимум административных барьеров и софинансирование со стороны госбюджета наиболее знаковых строительных проектов в регионах.

Можно, конечно, и без софинансирования. Но тогда нужно делать более доступными ипотечные кредиты — а это уже не в компетенции государства. Либо инициировать новые целевые программы помощи гражданам в приобретении жилья, ибо нацпроект «Доступное жильё» свой потенциал, похоже, уже исчерпал. Иначе наполеоновские планы из серии «по метру на человека в год» окажутся очередной маниловской фантазией: деньги потрачены, дома построены, а квартиры в них — пусты.