Подвал, чердак, крыша и тамбур не продаются

В лифтах моего дома — война: управляющая компания, по-моему, уже трижды пыталась разместить в них стенды с рекламой, и трижды же неопознанные жильцы их срывали. Это ответ беззаконием на беззаконие. Ведь управляющая компания не имеет никакого права без ведома собственников квартир извлекать какие-то доходы из их собственности, а лифт тоже является таковой. Поэтому если вам в голову пришла замечательная идея, согласуйте её вначале с собственником, объясните ему, что он получит с этой рекламы. Ну, к примеру, во дворе появятся клумбы. Или на некую сумму снизится плата за уборку подъезда. Правда, УК стоит быть готовой к тому, что дотошные и осведомлённые жильцы узнают расценки на рекламу, прикинут её объемы и вычислят, сколько процентов от прибыли отдаёт им УК.

Недобросовестные бизнесмены у нас любят пользоваться неосведомлённостью людей — тем, что те толком не знают, что им ещё в доме принадлежит помимо квартиры. В недавнем обзоре судебной практики Верховный суд РФ привёл замечательный пример нарушения законодательства в отношении прав собственности и других вещных прав на жилые помещения в многоквартирных домах. Некий гражданин К., владелец квартиры в многоэтажном доме, а значит, в соответствии с законом, и собственник доли общих помещений и другого общего имущества дома, установил на крыше телекоммуникационное оборудование антенно-мачтовых устройств станции связи — так это оборудование названо в деле суда, — но собрание жильцов ему в том отказало. И попросило разобрать телекоммуникационную постройку на крыше. К. делать этого не стал: мол, есть моя доля в крыше, и что хочу, то там и строю.

Тогда один из соседей, В., подал иск в суд. Суды первых инстанций поддержали ответчика К. как полноправного собственника на часть общего имущества. Однако Верховный суд встал на сторону истца В., указав, что, да, долю гражданин К. в крыше имеет, но распоряжаться ею отдельно от голосов собственников других долей не может: крыша у дома общая и неделимая, а доли — виртуальные, как некое приложение к собственности в виде квартиры.

Как вы понимаете, общими и неделимыми по закону являются также и лифты, за которые у нас война; и подъезды, и козырьки над подъездами, чердаки и лестничные марши, подвалы и проч. и т. п.

Убедительно это доказал тот же Верховный суд на примере уже другого довольно показательного, но как говорят специалисты, не уникального — подобные происходят повсеместно — дела, когда застройщик в новом, ещё даже не заселённом доме продал некоему бизнесмену… все нежилые помещения. Новосёлы узнали об этом, только когда въехали в приобретённые квартиры.

Ушлый бизнесмен понимал, какую жилу себе отхватывает: ведь сдать в аренду можно будет и чердак, и подвал, а при большой фантазии — и тот же лифт, да хотя бы под рекламу, а новосёлы справедливо посчитали, что именно они и только они всем сообществом жильцов имеют право распоряжаться своей общей собственностью. При растущих тарифах ЖКХ это законная возможность минимизировать материальную нагрузку, что они и намерены делать — и Верховный суд принял их точку зрения как единственно правильную, а договор застройщика с бизнесменом признал ничтожным — со всеми вытекающими материальными и юридическими последствиями для сторон, заключивших ничтожную сделку.

Итак, если вы не знаете, то возьмите себе на заметку: у каждого собственника квартиры по Гражданскому кодексу (ст. 289) имеется доля от всего так называемого общедомового пространства и всех нежилых в нём помещениях — эта доля рассчитывается пропорционально общей площади принадлежащих собственнику жилых помещений, то есть площади квартиры. Более того, согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности не только общие помещения дома, но и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Так что попытки какого-нибудь монтажа или демонтажа на этаже какой-нибудь общей розетки без согласия других жильцов — это тоже может стать нарушением прав собственности.

Что касается наших лифтов, то мы с соседями уже намекнули «активистам» нашего дома и руководству УК, что пора прекратить вандализм с обеих сторон и пойти по законному пути.