Бесплатно — только у мошенников

Два дня, 10 и 11 октября, в Екатеринбурге проходил VI Уральский форум по недвижимости. Более 500 его участников обсуждали проблемы и перспективы современного рынка жилья и нежилых помещений, обменивались опытом, вырабатывали свои предложения к власти и застройщикам.

Кроме вопросов, интересных специалистам узкого профиля, речь шла о том, что интересно уж если и не каждому из нас, так каждому второму точно. Приобретение нового жилья и состояние вторичного рынка недвижимости, правила застройки на землях под индивидуальное жилищное строительство, почему опасно покупать под жильё квадратные метры под брендом «апартаменты» и так далее. На пленарном заседании выступили представители областного правительства и МУГИСО, заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства Сергей МЯМИН, исполняющий обязанности заместителя главы городской администрации по вопросам потребительского рынка и услугам Владимир БОЛИКОВ. Из Москвы на форум прилетела президент Российской гильдии риэлторов Анна ЛУПАШКО, а ход пленарного заседания направляла президент Уральской палаты недвижимости Татьяна ДЕМЕНОК.

Даёшь мильон!

Как сказал Сергей Мямин, строители в Екатеринбурге уже несколько лет подряд перешагивают рубеж сдачи в эксплуатацию миллиона квадратных метров жилья в год. И не нужно думать, что эти квартиры рассчитаны на некую элиту. Такого жилья как раз строится меньше всего, меньше 10% от общей цифры. Наоборот, жилья эконом-класса, по свидетельству самих риэлторов, в уральской столице сдаётся под 60%. Ещё около 30% — это бизнес-класс. При том, что 86% покупателей недвижимости — люди местные, в основном в возрасте от 35 до 54 лет.

Прозвучали цифры, которые интересуют каждого потенциального покупателя: цена за квадратный метр. Средняя цена «квадратика» в Екатеринбурге сегодня чуть больше 61 000 рублей. По районам она колеблется от 47 000 до 145 000 в зависимости от класса жилья.

Интересное наблюдение — цены в городах-спутниках Екатеринбурга, пожалуй, лишь за исключением Берёзовского, почти равны средним по столице региона. Вывод: агломерация «Большой Екатеринбург», о которой говорили так долго и много, собственно уже сложилась де-факто. Потому что строительство — это не только место для дома. Это коммуникации, в том числе транспортные, это возможности выбора работы, это социальная сфера, и много ещё чего к жилью прилагается. Если цены на квадратный метр в 22 километрах от центра Екатеринбурга сравнимы с ценами в 3 и 4-м поясах уральской столицы (а подчас и выше), то сей факт означает объединение социумов, что бы там ни говорили нам политики. И рост населения в этой агломерации означает лишь то, что возможности точечной застройки будут быстро исчерпаны, строители будут выходить на площадки, находящиеся на стыках муниципальных образований.

Кстати, Сергей Мямин в своём выступлении, говоря, что среднесрочный резерв застройки в столице Урала составляет около 4,5 млн. кв. метров, имел в виду именно такие территории. Туда нужно тянуть сети, дороги, рассчитывать возможности трудоустройства населения. Он не стал идеализировать ситуацию. Да, в 2014 году планируется сдать жилья около 1,07 млн. кв. метров. Что дальше?

Давайте думать вместе, как бы вы поступили на месте администрации Екатеринбурга, чтобы помочь строителям. В донельзя напряжённом городском бюджете нет денег на сети и дороги к новым стройплощадкам. Наверно, если уж МУГИСО проводит торги площадок, то город вправе рассчитывать на помощь области в создании на них инфраструктуры. Во-вторых, за счёт городской казны можно наращивать мощности жизнеобеспечивающих объектов. Так, строительство на Уралмаше долгое время сдерживалось возможностями канализирования стоков. Но реконструкция Северной аэрационной станции позволила увеличить её мощность, и как следствие — мы сегодня ведём речь о Северном районе застройки (Молебка, Антенные поля, Северный Шарташ). Но повторю, финансовые возможности у города очень и очень невелики, а застройщики не могут нести на себе бремя обеспечения площадок инфраструктурой в полном объёме — это в результате увеличивает цену за «квадрат», и без того немалую.

Если завтра скажут «Стоп»

Говорят, кто не рискует, тот не пьёт шампанское. Но мало кто помнит вторую часть поговорки: тот, кто слишком часто рискует, всегда ходит без штанов. И риэлторы, и представители власти сошлись во мнении, что нужна более чёткая законодательная база по ряду категорий недвижимости, чтобы риски покупателя были сведены к минимуму. Например, те, кто приобретает под проживание такую категорию помещений, как «апартаменты», сталкиваются с тем, что у них выше коммунальные платежи, налоги, сложно получить регистрацию и так далее. Сергей Мямин даже назвал «апартаменты» псевдожильём. В такой категории недвижимости по соседству с вашей квартирой может расположиться салон массажа или открыть офис фирма, торгующая курительными смесями. Это — категория нежилой недвижимости, и никто не может дать гарантию, что завтра федеральный законодатель с целью увеличения доходности от налогообложения не скажет «баста» и люди, которые приобрели жильё этого класса, не останутся у разбитого корыта, лишившись регистрации по месту жительства и возможности вернуть вложенные в покупку деньги. По словам Сергея Мямина, администрация города, используя предоставленные законом возможности, микширует риски в этом секторе, ещё на стадии согласования проектов требуя заложить паркинги, обеспечить благоустройство вплоть до наличия детских площадок. Но по закону — это всё же гостиница.

Говорил Сергей Мямин и о том, почему администрация Екатеринбурга ведёт борьбу со строительством многоквартирных домов на землях категории ИЖС. Есть для них законодательные ограничения в строительстве объектов, есть нормативы, и многоквартирные дома не укладываются ни в то, ни в другое. Более того, жалуются люди, рядом с участками которых подобные «муравейники» начинают расти. По словам Сергея Мямина, сегодня в городе 70 таких объектов. По решению суда снесено 5. Тенденцию удалось сломать, сейчас граждане понимают, что купить долю за полмиллиона в таком объекте — значит впустую тратить деньги: суд признает такое строение возведённым незаконно, и оно рано или поздно будет снесено.

Жить долго и дешево

А разве такое возможно? Будем надеяться, что скоро мечты сбудутся. Эту часть рассуждений автор хочет посвятить проблемам рынка аренды жилья. Сейчас на нём, по сути, царит хаос. Цены вроде бы устоялись, но контроля никакого. Даже возможность преследования со стороны фискальных органов за сдачу жилья внаём без регистрации договора и уплаты налогов граждан не пугает. Из-под налогообложения уплывают довольно приличные средства, которые были бы не лишними в городском бюджете. Поэтому прямо на пресс-конференции между Уральской палатой недвижимости (УПН) и комитетом по организации бытового обслуживания населения (КОБОН) администрации Екатеринбурга было подписано соглашение, направленное на развитие цивилизованного рынка аренды и найма недвижимости в городе. Назрела необходимость в создании условий для успешной реализации городских программ по обеспечению жителей и гостей города помещениями для временного проживания. Для этого будет создан специальный независимый интернет-сервис по аренде жилья.

Но не только уклонение от уплаты налогов требует контроля и регулирования на рынке аренды жилья. Предприятиям чем дальше, тем больше приходится приглашать на работу специалистов нужной квалификации из других регионов, происходит естественная миграция населения в поисках более высокого заработка или лучших условий труда. Кроме того, в Екатеринбурге есть довольно большая категория временно проживающих — это студенты. Поэтому, на взгляд автора, создание сервиса позволит сломать сразу несколько негативных тенденций. Первое: отсекаются с рынка откровенные мошенники. Второе: создаётся возможность учёта. Потому что, задав прямой вопрос: сколько сделок по аренде жилья было заключено в Екатеринбурге в 2012 году, автор не получил ответа. В УПН просто не ведут такой статистики. Третье: создав базу и учёт арендованной недвижимости, можно говорить и про услуги предприятиям в найме жилья для специалистов, и о взимании налогов в бюджет.

Однако в вопросах долгосрочной аренды есть очень много подводных камней, и очищение русла зависит исключительно от федеральных законодателей. Уж сколько лет идёт речь о строительстве «доходных домов». Задав вопрос о перспективе рынка такого вида недвижимости в Екатеринбурге, автор получил ответ в том смысле, что рынок, безусловно, есть, но проблема не исследовалась. И понятно, почему. Тут не работает схема: сегодня построил — завтра продал. Окупаемость проекта, по словам президента УПН Татьяны Деменок, не менее 15 лет. Застройщик потребует льготного налогообложения. Для тех, кто будет проживать в таком доме, требуется урегулировать вопрос долговременной регистрации. Должно быть законодательно прописано, что подобные помещения не подлежат залогу и отчуждению. Одним словом, океан проблем, которые на местном уровне не решить. В 2011 году Aгентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рассматривало возможность строительства доходного жилья в Екатеринбурге, но, по всей видимости, дальше пилотных разработок дело так и не двинулось. Тем более что цена аренды, по расчётам АИЖК, должна была составлять 14—15 000 рублей.

Конечно, осветить в одной статье всю палитру проблем рынка недвижимости, рассмотренных на VI Уральском форуме по недвижимости, невозможно. Поэтому сейчас мы поставим лишь запятую. Разговор о жилье в Екатеринбурге будет продолжен.