Словам не доверяй — проверяй

Как сообщалось, 25 февраля в редакции газеты «Вечерний Екатеринбург» состоялась «Горячая линия», в ходе которой на вопросы читателей отвечала Марина КАЗАНЦЕВА — заместитель начальника отдела регистрации прав на недвижимое имущество управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Росреестр).

За час на редакционный телефон поступило около полутора десятка вопросов. Мы постарались отобрать среди них самые интересные, требовавшие наиболее полных ответов.

О регистрации сложных сделок

— Я хочу продать квартиру и купить две однокомнатные. Как избежать обмана, как обезопасить себя при проведении такой сделки?

— У вас очень хороший вопрос, и мы его сейчас рассмотрим сразу в двух ракурсах. С одной стороны, вы будете выступать как продавец, с другой стороны — как покупатель. Вы будете осуществлять сделку самостоятельно или через представителя?

— Через агентство недвижимости.

— Можно подать заявление в орган Росреестра, чтобы регистрация сделки не проводилась без вашего личного участия. Законодатель предусмотрел возможность, когда вы лично хотите подать документы и зарегистрировать переход права собственности. Если вы боитесь или не доверяете агенту, то написание заявления гарантирует, что сделку мы без вашего личного присутствия не зарегистрируем. Такое заявление можно подать в любом пункте приёма документов на государственную регистрацию права, например в многофункциональных центрах оказания госуслуг по адресам: 8 Марта, 13, Громова, 145, Карла Либкнехта, 2, ВИЗ-бульвар 25.

Если вы считаете, что в ходе сделки нарушены договорённости, а переход права уже зарегистрирован, вы можете подать заявление о возражении в отношении зарегистрированного права. Надеюсь, это не понадобится, но я объясняю все возможные варианты. Заявление действует в течение трёх месяцев, и за это время вы можете обратиться с заявлением в суд и наложить какие-либо обеспечительные меры. Хочу отметить, что наличие заявления о возражении в отношении зарегистрированного права не является основанием для приостановления государственной регистрации и отказа в её проведении, но несёт важную информацию для покупателя.

Теперь поговорим о вас как о покупателе. Вы свою квартиру продали, хотите самостоятельно приобрести другую и вам нужно проверить, что вам продают, не будет ли впоследствии проблем с этим объектом недвижимости? Следует убедиться, что гражданин, совершающий с вами сделку, действительно является собственником квартиры. Также вас должен интересовать вопрос, не обременён ли приобретаемый объект какими-либо обязательствами: не находится ли квартира в залоге, в аренде, под судебным арестом? В случае приобретения квартиры, обременённой залогом или арендой, все обременения перейдут на вас, как на нового собственника. А при наличии ареста вы вообще не сможете приобрести права на эту квартиру, пока арест не будет снят.

Где взять такую информацию? Нужно обратиться к Единому государственному реестру прав (ЕГРП). Вы можете заказать выписку из ЕГРП о данном объекте недвижимости, которая содержит описание объекта, в том числе его кадастровый номер, зарегистрированные права на него. То есть вы увидите, находится ли квартира в собственности или на каком-то другом праве. В выписке об объекте указываются все обременения: аресты, запреты, залоги, имеются сведения о поданных заявлениях на государственную регистрацию прав в отношении данного объекта (правопритязаниях), имеется отметка о возражении в отношении зарегистрированного права на него. То есть вы сможете увидеть, что предыдущий собственник, продавший квартиру вашему продавцу, намерен оспорить сделку, следовательно, вы, приобретая этот объект, рискуете быть втянуты в сложный и длительный судебный процесс. В выписке об объекте отражаются и сведения, что право на этот объект уже оспаривается в суде. Сведения об объекте недвижимого имущества являются общедоступными и предоставляются по запросам любых лиц. Если вы владеете Интернетом, можно зайти на сайт Росреестра и посмотреть эту информацию в режиме онлайн. Для этого вам нужно знать кадастровый номер. Можно осуществлять поиск просто по адресу, но это будет дольше, да и при вводе данных по адресу больше вероятности ошибиться. Когда вы будете договариваться о сделке, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит гражданину, который собирается вам её продать, вы можете попросить продавца представить вам выписку из ЕГРП о его правах на данный объект недвижимого имущества.

Что ещё можно посоветовать по вопросам безопасности сделки? Вы можете обратиться к нотариусу со своим продавцом, и нотариус вашу сделку удостоверит. Он самостоятельно запросит выписку из ЕГРП. Он может, если продавец уже имеет выписку, проверить её в режиме онлайн, потому что многие нотариусы получили электронные ключи допуска к нашим электронным ресурсам. К тому же при нотариальном оформлении сокращаются сроки регистрации права собственности: с 18 календарных дней, установленных для простой письменной сделки, до 5 календарных дней, следующих за днём приёма документов. К тому же нотариус может самостоятельно, без вашего участия подать документы на регистрацию права, если вы такое желание изъявите. Услуги нотариуса, конечно, платные, но лучше один раз немного заплатить, чем потом много потерять.

О регистрации земельных участков

— Здравствуйте, меня зовут Владимир Александрович, я председатель совета дома по улице 8 Марта, 185. Хочу узнать: есть ли у нас придомовая территория?

— Скажите, а вы земельный участок под многоквартирным домом как общее имущество оформляли? Чтобы вам получить ответ на этот вопрос, вам нужно воспользоваться правом, которое вам предоставляет Жилищный кодекс. Вы можете оформить право на земельный участок, на котором расположен ваш многоквартирный жилой дом, как общее имущество собственников многоквартирного дома. Для этого вам необходимо обратиться в администрацию города с соответствующим заявлением, где вам земельный участок сформируют, отмежуют его, поставят на кадастровый учёт. Кадастровый инженер покажет на местности, где проходят границы вашего участка. Если в администрации города вам не могут дать ответ, то, возможно, ваш многоквартирный дом находится на земельном участке, который является федеральной собственностью, и тогда вам нужно обращаться в областное министерство по управлению госимуществом (МУГИСО). Если у вас есть возможность воспользоваться Интернетом, то можно зайти на сайт Росреестра и посмотреть Публичную кадастровую карту. На ней будет показано, есть ли земельный участок у вашего дома, зарегистрирован ли он. Может быть, его нужно только отмежевать. Также можно подойти в Кадастровую палату или МФЦ и запросить выписку из ГКН (Государственный кадастр недвижимости).

О нотариальном оформлении

— Как вы посоветуете поступить при оформлении сделки приобретения недвижимости: довериться услугам риэлтора или лучше пойти к нотариусу?

— Я советую на заключительном этапе обратиться к нотариусу. Он несёт юридическую ответственность за соблюдение законности при заключении сделки. Риэлтор найдёт вам подходящий объект недвижимости в соответствии с вашими пожеланиями, если надо — выстроит цепочку продавцов и покупателей, а нотариальное оформление сделок с недвижимостью служит гарантией безопасности. Да, это будет дороже, но нотариус несёт имущественную ответственность за законность сделки, которую он удостоверяет.

О регистрации долевого участия

— Я работница бюджетного учреждения, сейчас мы собираем документы для участия в программе строительства жилья для молодых семей. Хочу вас спросить: как обеспечить надёжность вложений при приобретении квартиры по договору долевого строительства?

— Участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов регулируется специальным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. В нём чётко прописаны требования, которые застройщик обязан выполнить. Это уже служит вашей частичной защитой. Но со своей стороны вы должны проверить, с кем имеете дело, заключаете договор, кому отдаёте деньги. Перед тем как подписывать договор, убедитесь, что застройщик является юридическим лицом, для этого можете попросить посмотреть его свидетельство о регистрации  юридического лица. Обязательно посмотрите документы на земельный участок, на котором будет вестись строительство. Участок должен быть у застройщика либо на праве собственности, и оно должно быть зарегистрировано в реестре прав, либо участок должен быть у него в аренде, но и в этом случае договор должен быть зарегистрирован в ЕГРП.

Нужно посмотреть, каким способом он обеспечит свои обязательства перед вами: это может быть либо поручительство банка, либо договор о страховании гражданской ответственности. К тому же надо ознакомиться с проектной декларацией, которую застройщик должен опубликовать или разместить на электронных ресурсах в сети Интернет, а в ней должны быть указаны сведения о земельном участке, в том числе кадастровый номер. Вы владеете Интернетом? Тогда мой совет — если вы смотрите новый дом, то обратите внимание: в Екатеринбурге встречаются ситуации, когда на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) строятся жилые многоквартирные дома, и это может оказаться опасной для вас ситуацией.

Вы работник бюджетного учреждения, и поэтому цена за квадратный метр — не последний вопрос для вас. Этим пользуются застройщики многоквартирников, заявляя стоимость жилья в них значительно ниже, чем рыночная. Но вы не сможете приобрести там квартиру, вы сможете приобрести там только долю в общей собственности. Чтобы этой опасности избежать, можно зайти на сайт Росреестра и посмотреть Публичную кадастровую карту. По кадастровому номеру участка, который застройщик обязан вам предоставить, на этой карте вы сможете узнать такие сведения, как категория земель и разрешённое использование (земли ИЖС или нет). Если вы видите, что многоквартирный дом строится на землях с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» — сразу отказывайтесь от приобретения. Есть на нашем портале ещё один сервис, который может быть вам интересен, и называется он «Информация об объектах недвижимости в режиме онлайн». Им очень легко пользоваться. Введите кадастровый номер земельного участка, и вы сразу получите информацию об этом объекте: сведения о земельном участке, о зарегистрированных правах на него, о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

О регистрации индивидуальных строений

— Меня зовут Дмитрий, я многодетный отец. Мне предложили приобрести коттедж, который находится недалеко от аэропорта. Говорят, что с этими постройками какая-то мутная история. Как проверить законность строительства?

— Вам продавец должен показать документы на объект недвижимости и земельный участок. Запишите кадастровый номер участка, зайдите на сайт rosreestr.ru и откройте там сервис «Публичная кадастровая карта». В поля введите кадастровый номер участка. Если будет указано, что они предназначены для индивидуального жилищного строительства, значит, на этом участке можно строить коттедж. Если это земли, например, сельхозназначения, у вас в дальнейшем возникнут серьёзные трудности в распоряжении вашей собственностью. И не очень доверяйте словам. Тем более что ваш объект недвижимости, как вы сказали, находится недалеко от объекта транспортной инфраструктуры с особым режимом функционирования. Вы можете попросить выписку из ЕГРП на земельный участок, там информация о нём будет изложена максимально подробно.